2026년 대한민국 부동산 시장의 지형도가 바뀌고 있다. 아파트 중심의 규제와 저성장 기조 속에서 새로운 돌파구로 떠오른 것이 바로 ‘농지’다. 특히 정부의 스마트팜 확산 정책과 맞물려 농지는 이제 단순한 경작지를 넘어 첨단 산업의 플랫폼으로 변모하고 있다. 하지만 장밋빛 미래만 보고 뛰어들기엔 농지 시장의 법규와 규제는 여전히 견고한 성벽과 같다. 토지 실무 전문가인 현두섭 대표는 그의 저서 『사야 할 땅, 사면 안 될 땅은 따로 있다』의 4장을 통해, 스마트팜과 농지 투자를 준비하는 이들이 반드시 깨뜨려야 할 환상과 반드시 쥐어야 할 기준을 냉철하게 제시한다.

많은 초보 투자자와 예비 귀농인이 범하는 가장 치명적인 실수는 ‘값싼 농지’에 매료되는 것이다. 현두섭 대표는 "값싼 농지는 오히려 독이 될 수 있다"고 단언한다. 스마트팜은 이름 그대로 첨단 시설이 들어서는 공장과 같은 성격을 띤다. 따라서 단순히 땅값이 저렴하다고 해서 인프라가 전무한 맹지나 경사도가 심한 땅을 매입했다가는 배보다 배꼽이 더 큰 기반시설 설치비용에 좌초될 가능성이 크다. 농지 가격을 산정하는 현실적인 기준은 단순히 공시지가가 아니라, 대형 차량 진입이 가능한 도로 조건, 고압 전기 인입 가능 여부, 그리고 용수 확보가 용이한지 등 ‘생산 환경의 완성도’에 달려 있다는 것이 저자의 핵심 통찰이다.

농지 투자의 가장 큰 심리적 장벽인 ‘농지취득자격증명(농취증)’에 대해서도 현 대표는 명확한 해법을 제시한다. 대중적인 공포와 달리 농취증은 농지를 투기의 수단으로만 보지 않는다면 충분히 넘을 수 있는 문턱이다. 영농 의지가 확고하고 실질적인 계획이 수반된다면, 농취증은 오히려 무분별한 시장 진입을 막아주는 안전장치 역할을 한다. 특히 최근에는 스마트팜 관련 규제가 완화되면서 농지전용허가나 시설 설치에 대한 법적 유연성이 확대되고 있다. 저자는 농취증에 대한 막연한 두려움을 버리고, 지목보다 중요한 용도지역의 힘을 이해할 때 비로소 ‘환골탈태’하는 농지를 발견할 수 있다고 강조한다.

과거 ‘절대농지’라 불리며 투자의 기피 대상이었던 농업진흥구역에 대한 관점도 재정립할 필요가 있다. 현 대표는 농업진흥구역을 단순히 규제의 함정이 아닌, 스마트팜이라는 새로운 산업적 관점에서 ‘준비된 기회’로 보아야 한다고 제언한다. 우량 농지일수록 기반 정리가 잘 되어 있고, 대규모 스마트팜 단지 조성 시 정부 지원의 1순위 타겟이 되기 때문이다. 물론 여기에는 경작 의무를 위반했을 때 발생하는 이행강제금 등의 리스크가 따르지만, 법의 테두리 안에서 스마트팜이라는 고부가가치 사업을 결합한다면 농지는 그 어떤 토지보다 강력한 수익형 자산으로 변모할 수 있다.

결국 현두섭 대표가 전하는 메시지는 “토지를 쓸 사람의 입장에서 다시 보라”는 것이다. 농지에 농사를 짓지 않으면 생기는 문제점들을 사전에 철저히 파악하고, 내 땅이 어떻게 환골탈태할 수 있을지 시나리오를 그릴 수 있어야 한다. 2026년의 부동산 시장에서 승자는 정보의 양이 아니라 ‘기준의 견고함’에서 결정된다. 『사야 할 땅, 사면 안 될 땅은 따로 있다』는 땅 앞에서 흔들리는 이들에게 단순한 지식이 아닌, 현장에서 바로 써먹을 수 있는 ‘실전 교과서’로서의 가치를 증명하고 있다. 스마트팜이라는 거대한 파도 위에서 자산을 지키고 키우고 싶은 이라면, 저자가 제시하는 농지 매입의 정석을 반드시 가슴에 새겨야 할 것이다.